3月25日，中國金茂發(fā)布2024年業(yè)績公告，2024年實(shí)現(xiàn)收入590.53億元，所有者應(yīng)占溢利約10.65億元，同比增長115%，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈。
（中國金茂2024全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場）
值得注意的是，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率從9%提升至11%，帶動(dòng)了整體毛利率的提升。從2022年起，中國金茂在拿地上就回歸一二線，并且投資規(guī)模保持在200億左右。在核心城市“止跌回穩(wěn)”之際，公司終于迎來業(yè)績兌現(xiàn)。
2024年扭虧為盈 毛利率提升
去年中國金茂毛利率的提升，主要得益于兩個(gè)因素，一是在投資上聚焦核心城市；二是通過較強(qiáng)的產(chǎn)品力，獲得市場認(rèn)可，提升了整體盈利能力。
房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整后，城市分化加劇，一、二線城市憑借經(jīng)濟(jì)韌性、持續(xù)的人口流入以及更完善的政策工具箱，成為房企的核心戰(zhàn)場。從2022年起，中國金茂在拿地上就開始回歸一二線，投資規(guī)模始終保持在200億左右。2024年全年新獲取22個(gè)項(xiàng)目，主要集中在北京、上海、天津等一、二線城市。2025年在拓儲上繼續(xù)發(fā)力，1-2月土地款投資189億，核心城市投資占比進(jìn)一步提升。
目前中國金茂土儲主要集中在一、二線城市， 90%的銷售額也來自一二線城市，這給公司提供了足夠的安全空間。
根據(jù)華泰證券研報(bào)觀點(diǎn)，從2021年下半年開始房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整以來，核心城市土地市場競爭烈度降低，能在核心城市獲取土地的房企，有能力改善拿地利潤率，進(jìn)而在未來兌現(xiàn)更好的銷售和業(yè)績表現(xiàn)。2025年隨著核心城市“止跌回穩(wěn)”，“房企拿地強(qiáng)度和銷售、業(yè)績之間的連接有望重新打通”。
根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2024年7月-2025年2月，權(quán)益拿地金額位居前列的主流房企有9家，中國金茂是其中之一。
去年中國金茂住宅簽約均價(jià)2.2萬元/平方米，位居行業(yè)前列。整體銷售毛利率為15%，同比提升3個(gè)百分點(diǎn)，主要是城市運(yùn)營與物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率從9%提升至11%所致，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率的攀升說明公司利潤開始兌現(xiàn)。
據(jù)管理層透露，2024年所有項(xiàng)目投資的時(shí)候都保證了（毛利）底線要求，去年開盤的上海中環(huán)?茂府，天津體北?茂府等項(xiàng)目毛利都在20%以上。
這直接推動(dòng)了盈利能力的提升，2023年以來獲取的項(xiàng)目整體凈利率水平能達(dá)到10%以上，通過做優(yōu)增量提升開發(fā)板塊毛利率的邏輯鏈已經(jīng)跑通。
財(cái)務(wù)穩(wěn)健 銷售排名穩(wěn)中有升
2024年中國金茂實(shí)現(xiàn)簽約銷售額約983億元，在克而瑞榜單中上升至12位。與此相對應(yīng)的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額轉(zhuǎn)正，去年回款970億，回款率達(dá)到99%，這一指標(biāo)反映了公司的運(yùn)營效率。
從銷售金額來看，2024年全口徑銷售額超過千億的房企有11家，比2023年少了5家，中國金茂恰好踩在千億門檻上。
在業(yè)績發(fā)布會上，中國?茂董事?陶天海透露2025年銷售規(guī)模會實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”，2025年總的推貨預(yù)計(jì)?約1800 億，預(yù)計(jì)銷售規(guī)模會保持在千億規(guī)模，1800億的推貨中?季度?季度占比達(dá)到67%，2023年以來新獲取的?地占?在70%左右。
如果這一銷售規(guī)模能夠持續(xù)，機(jī)構(gòu)所預(yù)計(jì)的“拿地-銷售-業(yè)績” 之間的正循環(huán)有望開啟，中國金茂也將進(jìn)入收獲期。
目前中國金茂未售貨值約為2800億，其中63%集中在華北及華東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，87%位于一二線城市，未售貨值結(jié)構(gòu)較好，這是支撐公司維持銷售規(guī)模的重要保證。
再來看公司的財(cái)務(wù)狀況，中國金茂已經(jīng)連續(xù)三年保持“三道紅線”全部綠檔，現(xiàn)金短債比達(dá)到1.36倍，賬面現(xiàn)金充裕，目前已經(jīng)進(jìn)入債務(wù)規(guī)模穩(wěn)步降低的階段。去年債務(wù)總額下降了近50億元，同時(shí)新增融資成本為3.39%，同比?幅度下降（2023年為4.4%），其中境內(nèi)融資成本低至2.87%。這兩項(xiàng)因素共同推動(dòng)利息開支總額從81.46億元降至68.83億元。
作為具有央企背景的龍頭房企，金茂的融資成本一直比較低，2024年融資成本繼續(xù)下降，融資結(jié)構(gòu)也在繼續(xù)優(yōu)化。在業(yè)績會上，管理層透露公司債務(wù)管理思路為，“降短期、升?期，降境外、升境內(nèi)”。
2024 年平均貸款期限達(dá)到6.27年，比前一年延長一年左右，一年內(nèi)到期有息負(fù)債占比下降至18%，外幣債務(wù)占比已經(jīng)壓降至25%。
在“三支箭”政策框架下，監(jiān)管層對優(yōu)質(zhì)房企的融資支持力度加大，中國金茂也是受惠房企。去年公司發(fā)行35億元?茂?廈CMBS，利率低至3.2%；發(fā)行的50億中票，利率僅2.8%，成本均創(chuàng)出歷史新低。此外公司還抓住經(jīng)營物業(yè)抵押貸的機(jī)會，引??期低成本資?。
從目前來看，金茂的外債占比已經(jīng)回到合理區(qū)間。截至24 年底，未動(dòng)用的銀?授信還有700 多億，融資空間充裕。
在這一背景下，提升ROE成為了公司新的核心目標(biāo)。事實(shí)上，提升ROE不僅僅意味著股東回報(bào)的提升；從業(yè)務(wù)從層面來看，同時(shí)意味著開發(fā)板塊效率及凈利率的提升，以及?開發(fā)板塊收入占比的增長。而這兩方面，正是金茂的強(qiáng)項(xiàng)。
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